随着人口红利窗口的即将关闭，中国社会未富先老的趋势在所难免，应对养老问题正成为政府新挑战。
日前，南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，将通过一系列举措，使南京的老人能够安度晚年。其中，开展以房养老试点备受各界关注。之前，银监会官员也曾呼吁在中国引进以房养老制度。
时至今日，政府积极性固然颇高，但是尚缺乏具备操作性的方案。应该说，在厘清一系列制度磕绊之前，以房养老只能始终停留在概念层面。中国式以房养老或许不过是一次无奈的美梦。
以房养老在国外是一种相对成熟的养老模式，也就是贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金，或接受老年公寓服务的一种养老方式。而中国现有的制度房屋产权只有70年，等到民众老去之际，他们在年轻时候置办的房产产权也就所剩没了几年。
根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。如此，单单这一点就严重阻碍了以房养老制度的正常推行。哪怕乐观的期待，到时候由于严重的人口老龄化，70年产权自动续期兑现，还是会为该制度的推行埋下隐患。若不改革相关政策规定，届时只会带来一系列的纠纷。
纵使刨除这一制度因素，老人拥有永久产权的住房，但是若考虑到其子女若无独立住所，一旦老人亡故，子女便会无处可住怎么办？在现有的高房价之下，两代人同住屋檐下的情况十分普遍。也就是说，以房养老在中国顺利推行，两个前提必须同时具备：一是永久产权，二是独立住房。显然，短时间内实现这两大要素，看不到希望。
而且，中国养老的最主体部分其实在农村，他们以房养老更是完全不可能。在房地产热潮席卷到最偏远的乡村之际，小产权房海量上市但却没有合法身份，宅基地价格猛涨，这虚幻的增值带来的只是农民的表面财富。银行无法认可宅基地和小产权房的抵押，这也成了阻遏农村以房养老的政策高压线。
还有，以房养老，先入为主的逻辑起点是房价的持续上涨。也就是说，当民众步入老年的时候，他的房子，至少仍然能够和现在一样的足够值钱，还能够继续击鼓传花，以更高的价格卖给年轻一代。
显然，随着人口老龄化趋势的加重，老年人越来越多，年轻人越来越少，而且房价泡沫的恣意生长，中国房价在未来二三十年很难再重演过往十多年的疯涨。甚至，一旦房价在未来某个时间点变盘，以房养老的技术前提也就彻底消失。
